经·典·案·例

classic case

经典案例

当前位置:首页 - 经典案例

上海名品商厦有限公司与上海智博堂广告有限公司租赁合同纠纷一案

2011-09-10 278

上海名品商厦有限公司与上海智博堂广告有限公司租赁合同纠纷一案

(点击数:2)

上海市第二中级人民法院

民 事 判 决 书

 

(2010)沪二中民二(民)终字第318号

 

  上诉人(原审原告)上海名品商厦有限公司。 
  法定代表人郑某某,职务董事长。 
  委托代理人俞建国,上海市光明律师事务所律师。 
  被上诉人(原审被告)上海智博堂广告有限公司。 
  法定代表人瞿某某,职务董事长。 
  委托代理人胡晨阳,上海市联合律师事务所律师。 
  上诉人上海名品商厦有限公司(以下简称名品商厦)因租赁合同纠纷一案,不服上海市闸北区人民法院(2009)闸民三(民)初字第52号民事判决,向本院提起上诉。本院受理后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 
  原审法院经审理查明,2007年8月13日,名品商厦、上海智博堂广告有限公司(以下简称智博堂公司)签订《合同书》,约定智博堂公司向名品商厦租赁广告阵地,长度约为110米,高度按智博堂公司设计方案确定,但须符合政府相关的规定。租赁期为2007年9月1日至2015年10月31日,其中前两个月为免租期,免租期内智博堂公司除免交租金外,其他本合同中规定的一切义务和约束都不得免除。租金为每年人民币(以下币种均为人民币)250万元,第三年起每年递增5%,管理费为每年12万元,智博堂公司应于每年的10月20日向名品商厦支付下年度租金和管理费,电费以实际用电量为准,智博堂公司凭名品商厦提供的有效发票,于每月20日前,向名品商厦支付上月电费。名品商厦负责向有关部门单位申请并办理该广告位设立、施工等手续,报批完成通过后,负责向智博堂公司提供广告安装和使用等的配合工作,负责向智博堂公司提供广告所需的用电量。智博堂公司逾期五日未支付租金、管理费和电费的,名品商厦即可在通知智博堂公司后三日内采取断电的措施,并按拖欠费用的1%每日收取逾期金。智博堂公司逾期一个月未支付以上费用的,视为智博堂公司单方面解除合同,由智博堂公司承担违约责任。智博堂公司负责经营广告的设计、制作、安装和维护等的实施和费用。智博堂公司在本合同签订后,即取得广告阵地相应使用权,在名品商厦取得有关政府部门的审批手续后,智博堂公司即可施工、发布广告,但广告内容须名品商厦认可。名品商厦应在本合同签定后尽快办理完毕政府审批手续,以确保智博堂公司在2个月的施工完毕后即10月31日前,能正常发布广告,若名品商厦办理审批手续有延期,则本合同有效期及阵地承租期自动延期。履约保证金25万元,合同生效后10个工作日内由智博堂公司向名品商厦支付,用于智博堂公司履行合同的担保,以及用于智博堂公司违约时用于承担相应责任的违约金,或用于扣除智博堂公司应当承担的有关费用。名品商厦在本合同约定范围内出让的使用权在合同有效期内不得无故收回,如因市政建设需要拆除广告建筑物,智博堂公司应当服从,名品商厦应提前一个月书面告知智博堂公司,并按实际租用时间计算退还智博堂公司预付的出让金。因不可抗力造成双方不能正常履行合同,双方互不承担责任。本合同期满后,由智博堂公司投资的广告设施归智博堂公司所有,但拆卸时不得损坏名品商厦楼顶工程和结构。本合同期内,双方均不得无故提前终止合同,否则违约方应向另一方支付违约金,数额为未履约年数合同额的8%。因合同期满或其他原因终止或解除本合同的,智博堂公司应在10日内或双方协商的合理期限内拆除广告牌,否则智博堂公司须承担场地使用费及其他因智博堂公司不能及时拆除广告牌而造成的一切损失。 
  合同签订后,智博堂公司向名品商厦支付了保证金25万元及2007至2008年度的部分租金、管理费合计210万元,同时名品商厦代智博堂公司出面向有关部门提出户外广告发布的申请。由于有关部门要求申办人要具有广告发布的经营资格,而智博堂公司当时尚不具备,智博堂公司遂又提供了上海森度广告传播有限公司的营业执照,并于2008年3月13日以上海森度广告传播有限公司的名义获得建设工程规划许可证,广告设置地点为上海新客站名品商厦楼顶,广告媒体形式(结构)为LED显示屏,广告设施外廓尺寸为长29.9米,高15.75米,宽1.2米,面积470.925平方米,广告牌面尺寸为长27.2米,高15米,宽0.6米,面积408平方米。2007年8月30日,智博堂公司就LED电视户外广告牌项目的购货、施工、安装与维护的工程与案外人上海夜太阳灯光音响器材有限公司签订价值729万元的合同书。2008年3月21日上述LED显示屏经有关部门验收合格,智博堂公司随后投入使用。由于政策原因,有关部门对于双方当事人提出的其他户外广告发布的申请未再予以批准。后智博堂公司伪造了另一份建设工程项目表,并于2008年3月19日与案外人上海超华广告影视公司签订《名品商厦户外广告牌代理协议》,约定智博堂公司授权上海超华广告影视公司为LED显示屏左侧(27米宽×10米高)广告牌的唯一代理商,后上海超华广告影视公司将该广告牌用于为光大银行发布广告至今。 
  原审法院审理中,名品商厦提供一份落款日期为2008年6月3日,并加盖了双方公章的《补充协议》,内容为:“一、原合同第四条第二款中约定:‘名品商厦应在本合同签定后尽快办理完毕政府审批手续,以确保智博堂公司在2个月的施工完毕后即10月31日前,能正常发布广告。若名品商厦办理审批手续有延期,则本合同有效期及阵地承租期自动延期。’二、根据以上条款,现双方友好协商如下:1、合同期限:本合同为8年期合同,自签订之日起生效。阵地承租期为:2008年1月10日至2016年1月9日。2、智博堂公司于每年的12月30日前支付下年度阵地租赁费。”名品商厦称,之所以作出日期的变更,就是因为双方协商将申请审批的义务主体由名品商厦变更为智博堂公司。而智博堂公司对该份《补充协议》的真实性提出异议,称因为批文下来的时间晚了,2008年4月双方对阵地起租时间产生异议而进行过探讨,2008年6月双方就《补充协议》内容达成一致,约定起租时间从2008年1月开始,但对办理手续的主体并没有约定过予以变更,当时智博堂公司法定代表人在《补充协议》上签字盖章后将两份原件都寄给名品商厦,但是名品商厦表示一定要智博堂公司将2008年度剩余的40万元付清才同意签订《补充协议》,但是按照合同约定这剩余的40万元应当在2008年3月支付,并且智博堂公司因为审批延迟的问题而不同意支付,因此当时名品商厦也就没有签署《补充协议》,直到2008年11月名品商厦还在要求智博堂公司签订《补充协议》。名品商厦现在出示的《补充协议》上的名品商厦公章是事后补盖的。名品商厦对此不予认可,认为2008年6月3日双方确实签订了《补充协议》,由于内部管理的问题,这份协议一时没有找到,所以到2008年11月再让智博堂公司过来签订一份,内容就是变更了广告审批的条款。 
  因双方对起租时间及租金金额产生分歧,智博堂公司未再支付租金和管理费。为此,名品商厦多次致函智博堂公司进行催讨,但智博堂公司坚持认为其直至2008年3月13日才通过关系办出《建设工程规划许可证<零星>》,2008年3月21日验收合格,智博堂公司才可以合法进行广告投放使用,故LED显示屏实际租赁时间应该从2008年3月22日开始计算,而光大银行广告牌则应从2008年5月1日起算。因双方各执己见,致成讼。名品商厦请求判令:1、智博堂公司支付2008年1月10日至2010年1月9日拖欠的租金290万元;2、智博堂公司支付2008年1月10日至2010年1月9日拖欠的管理费24万元;3、智博堂公司支付拖欠的上述款项的逾期违约金314,000元(以314万元为本金,按照每日1%计算,自2009年1月1日起计算十天,其余的违约金保留诉权)。 
  2009年7-8月,上海市闸北区城市管理监察大队因光大银行广告牌画面严重破损,已影响到上海站的整体形象,向名品商厦发出责令整改通知书,要求名品商厦完成画面整改,否则将代为清除或者拆除,所需费用由名品商厦承担。后智博堂公司曾进行整修。2009年11月20日,上海市铁路上海站地区管理委员会办公室向智博堂公司发出《关于拆除名品商厦楼顶LED广告牌的通知》,称根据上海市迎世博加强市容环境和管理600天行动计划以及上海市人民政府沪府(2009)44号文精神,该LED广告牌违反了上海市户外广告管理的有关规定,请智博堂公司于2009年11月28日前,自行拆除LED广告牌,否则将组织有关单位拆除。 
  原审法院另查明,2008年3月,经工商部门批准,智博堂公司增加了代理发布各类广告的经营范围。 
  原审法院审理中,智博堂公司称,2009年10月上旬至今,名品商厦停止供电,致智博堂公司无法发布广告。名品商厦则予否认,认为可能是电路故障或其他原因,但名品商厦没有主动断电,愿意尽快检修。为查明智博堂公司实际使用的广告阵地长度,原审法院于2009年9月28日组织双方进行现场勘察,但遭名品商厦拒绝。当日现场未看见LED显示屏播放广告。智博堂公司表示,根据建设工程项目表记载,LED显示屏和光大银行广告牌的长度分别为29.9米和27米,加上合理的间隔距离,总计约63米,愿意作为智博堂公司实际使用的阵地长度来承担相应的费用,今后双方能够继续友好合作考虑,同意从2008年1月10日起计算租金和管理费,截止到2010年1月9日,共计300万元,扣除智博堂公司已经支付的210万元,愿意再给付名品商厦90万元。智博堂公司还表示,如果名品商厦在判决后三天内仍不恢复供电的话,智博堂公司保留向名品商厦主张赔偿包括智博堂公司同意支付的租金和管理费在内的各项损失的权利。名品商厦仍坚持己见。 
  原审法院认为,依法成立的合同受法律保护。名品商厦、智博堂公司签订的《合同书》是当事人真实意思的表示,合法有效,当事人应当恪守履行。根据合同约定,名品商厦负责向有关部门单位申请并办理广告位设立、施工等手续,若名品商厦办理审批手续有延期,则合同有效期及阵地承租期自动延期。因不可抗力造成双方不能正常履行合同,双方互不承担责任。合同实际履行过程中,由于政策原因,仅有LED显示屏经有关部门验收合格并准予使用,虽经双方共同努力,仍未能达到全部广告阵地均获得批准的目的,对此结果,确实难以归咎于任何一方当事人,双方可互不承担责任。双方于2008年6月3日签订了《补充协议》,对于租赁期重新作了约定,虽然智博堂公司对《补充协议》中名品商厦盖章时间真实性提出异议,但即便盖章时间确如名品商厦所述,协议内容也并未涉及申办主体变更,名品商厦称双方于2008年6月3日已经通过签订《补充协议》改变了申办主体,缺乏事实依据。鉴于智博堂公司实际仅使用了LED显示屏和光大银行广告牌,故智博堂公司主张根据实际使用的长度支付租金和管理费,并愿意从《补充协议》约定的起租日期即2008年1月10日起计算,总计租金和管理费300万元,扣除智博堂公司已经支付的210万元,智博堂公司应再给付名品商厦租金和管理费90万元,尚属合理。名品商厦要求智博堂公司按照合同的约定支付全部租金及逾期违约金的理由不足,法院不予采纳。据此判决:一、智博堂公司应于判决生效之日起十日内给付名品商厦租金和管理费人民币90万元(截止到2010年1月9日止);二、名品商厦其余诉讼请求不予支持。 
  原审法院判决后,名品商厦不服,向本院提起上诉。名品商厦认为,本案涉及的是广告阵地租赁纠纷,被上诉人从订立合同之日即取得广告场地相应使用权,应承担支付租金的义务。虽然合同约定由上诉人负责取得政府部门有关施工、广告位设立审批手续,但也只能在被上诉人提供户外广告经营资质和户外广告设计方案、效果和内容的情况下办理。在被上诉人不能提供户外广告资质,也不能取得西边的广告位招租业务的情况下,上诉人无法办理广告位设立、施工等手续。从区位功能分析,西部空置区域也不适合广告发布,属视觉死角。但广告阵地是整体出租,如何使用、分割广告阵地由被上诉人自行负责。原审法院无视被上诉人已使用三分之二广告位,且是面对新客站的正面广告位的事实,免除被上诉人210万元的费用,显然不当。被上诉人在西部死角区域未能招租,应属商业风险。但原审法院却认定为不可抗力,该认定没有事实和法律依据。期间虽有市容环卫部门暂停审批户外广告,但仅为两个月时间,不存在不可抗力事由。另外,原审法院未支持上诉人的延期付款违约金的请求,显然与法有悖。基于原审判决存在前述错误,请求二审法院撤销原审判决,支持上诉人的原审诉讼请求。 
  被上诉人智博堂公司辩称:广告阵地租赁要通过审批才能使用,合同将此义务归于上诉人。由于上诉人未能办妥审批手续,导致场地无法出租,给被上诉人造成损失。由于政府整顿户外广告的因素,曾暂停审批户外广告,但时间不是上诉人所称的两个月,而是历时一年。原审法院综合考虑后,以被上诉人实际使用场地的情况作为计算费用的依据,该裁决正确,请求予以维持。 
  本院经审理查明,原审法院认定事实无误,本院予以确认。 
  本院认为:双方合同约定由上诉人负责向有关部门申请并办理广告位设立、施工手续。但合同同时约定广告位的设计方案由被上诉人确定。规划部门在进行审批时,会结合相关广告位的设计方案后发放许可证。因此,智博堂公司在不提供相关资料的前提下,要求名品商厦先行办妥广告阵地的审批手续,显然与合同约定不符。即使按照原审法院的认定,将广告阵地未获全部批准的责任不归咎于任何一方当事人,仅依照智博堂公司实际使用的广告位的长度计算使用费,也有失偏颇。智博堂公司实际使用的广告位位于整个阵地的正面,空置区域位于侧面,两者价值显然不能等价对待。考虑到因政策因素,相关行政部门曾经暂停审批广告位的审批手续,由智博堂公司承担全部费用亦有不妥,本院根据本案具体情况酌定智博堂公司应承担租金的80%,计400万元。相关的管理费24万元应由智博堂公司承担。扣除智博堂公司已支付的210万元,智博堂公司尚需支付214万元。关于逾期付款违约金,因引发纠纷的原因不能全部归责于智博堂公司,故原审法院未支持名品商厦的该项请求并无不当,本院予以认同。据此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条之规定,判决如下: 
  一、维持上海市闸北区人民法院(2009)闸民三(民)初字第52号民事判决第二项; 
  二、撤销上海市闸北区人民法院(2009)闸民三(民)初字第52号民事判决第一项; 
  三、上海智博堂广告有限公司应于本判决生效之日起十日内给付上海名品商厦有限公司租金和管理费计214万元(截止到2010年1月9日止)。 
  如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 
  一、二审案件受理费68,864元,诉讼保全费5,000元,共计73,864元,由上诉人上海名品商厦有限公司负担33,864元,由被上诉人上海智博堂广告有限公司负担40,000元。 
  本判决为终审判决。

 

审 判 长  汪 毅
代理审判员  张志煜
代理审判员  刘建颖


二○一○年四月二十日


书 记 员  范庆韵

 


Contact

Contact

地址:  上海市天目西路218号嘉里不夜城第一座2201,2206-2210室
邮编:  200070
电话:  86-21-63808800
传真:  86-21-63818300、63818500
E-mail:gm@brilliance-law.com

必威网址