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周甲等与侯某某房屋买卖合同纠纷上诉案

2011-09-10 270

周甲等与侯某某房屋买卖合同纠纷上诉案

 

上海市第二中级人民法院
民事判决书

(2010)沪二中民二(民)终字第1384号



  上诉人(原审被告、反诉原告)周甲。

  上诉人(原审被告、反诉原告)吴某某。

  上诉人(原审被告、反诉原告)周乙。

  上述上诉人共同委托代理人周恒,上海市光明律师事务所律师。

  被上诉人(原审原告、反诉被告)侯某某。

  上诉人周甲、吴某某、周乙因房屋买卖合同纠纷一案,不服上海市杨浦区人民法院(2010)杨民四(民)初字第261号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案,本案现已审理终结。

  原审经审理查明:2009年7月28日由周甲、吴某某、周乙作为甲方与侯某某作为乙方,签订了《上海市房地产买卖合同》一份,约定由甲方将上海市包头南路629弄某号501室房屋出售给乙方,房屋总价为人民币(以下币种均为人民币)1,110,000元。2009年10月28日之前双方向房地产交易中心申请办理转让过户手续。乙方逾期未付款,甲方应书面催告乙方,自收到甲方书面催告之日的7日内,乙方仍未付款的,甲方有权单方面解除合同,并书面通知乙方,自收到通知之日起7日内乙方未提出异议,合同即行解除。甲方可从乙方已付款中扣除乙方应向甲方支付逾期未付款20%的违约金,余款返还给乙方,已付款不足违约金部分,乙方应在接到书面通知之日起7日内向甲方支付。若乙方违约给甲方造成经济损失的,甲方实际经济损失超过乙方应支付的违约金时,实际经济损失与违约金的差额应由乙方据实赔偿。该房屋售价为1,110,000元整,乙方必需另支付装修补偿等费用240,000元整。甲方出售该房屋总收入为1,350,000元整。合同另对付款方式有约定:乙方于甲乙双方签订买卖合同后当日内支付房款210,000元整,其中包含已付的定金50,000元整;2009年7月31日前支付120,000元整;甲乙双方共同前往上海市杨浦区房地产交易中心办理产权过户手续当日乙方支付房款240,000元整;甲方同意乙方通过银行申请按揭贷款的形式支付部分房款金额为770,000元整,于乙方出产证后25日内由银行直接放入甲方的帐户,乙方如不需贷款,此款项在房地产交易中心办理产权过户手续当日以现金支付给甲方,如果乙方的申请未获通过或者通过的贷款额度部分不足申请额度,则乙方应在房地产交易中心办理产权过户手续当日将不足部分补足;尾款10,000元整乙方于甲方交房完毕并结算好交房前的各项使用费用后立即支付给甲方。合同还对其他事项进行了约定。合同生效后,侯某某至2009年8月6日止共支付购房款300,000元。2009年8月13日甲、乙双方又签订了协议书一份,约定:买入方如在贷款方面出现问题,卖出方同意延期一个月进交易中心,不追究违约责任;卖出方如不能款清交房,买入方同意延期一个月交房,不追究违约责任;2009年9月30日买入方应给卖出方的房款240,000元,还要如期给予。2009年10月8日,周甲、吴某某、周乙发函给侯某某,函的内容为:根据你与我双方签订的房地产买卖合同的约定,你应当于2009年9月30日给付我购买款,但你至今未付,按照房地产买卖合同第九条第二款约定,特向你发出书面催告。请你接到书面通知后,在7日内付款,否则我将依据合同约定解除双方签订的合同,并追究你的违约责任。同年10月21日,周甲再次发函给侯某某,告知侯某某因其违约,合同解除,并表示将房款已收取部分退还给侯某某。同年10月23日、27日,侯某某回函给周甲、吴某某、周乙,表示:“你方于2009年10月8日所发函件所述情况纯属虚拟杜撰,我方进行房屋买卖并无任何不愿不支付购房款之行为,而是你方鉴于房屋价格上涨,一直以‘等等再付’、‘不着急’而推诿拒收房款,自己创造一个可以解除合同的形式结果,蓄意达到解约之目的。我方一直并再次特别告知你方,我方为购买房屋早已准备好应付之房款,而是你方一直迟迟推诿拒收房款并拒绝提供银行帐户,造成我方付款不能。现我方特别函告知你方,请你方务必在收到本函件后三日内与我方进行联系,收取房款或提供银行转账账户并进行交易过户申办。逾期我方将依法就该款项进行提存并追究你方迟延过户的违约责任,由此而产生的一切法律后果,将由你方自行承担。”双方对此协商不成。

  侯某某于2010年1月4日诉至法院,请求依法判令周甲、吴某某、周乙立即履行办理过户交易手续,交付房屋;周甲、吴某某、周乙收取房款270,000元。原审审理中,周甲、吴某某、周乙提起反诉,要求解除双方签订的房地产买卖合同,判令侯某某支付违约金54,000元(按逾期未支付款27万元的20%计算)。

  原审法院认为:双方订立的《上海市房地产买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示,且不违反法律规定,应为有效。依法成立的合同,对合同双方均有约束力,双方均应遵照履行,侯某某在合同约定的期限内未支付相应的购房款,已构成违约,故侯某某诉请缺乏法律依据,难以支持。周甲、吴某某、周乙根据合同约定,对侯某某进行了催告,并在约定的期限内作出了解除合同的意思表示,已满足了合同约定的解除条件。周甲、吴某某、周乙要求解除合同的请求,可以支持。关于违约金的请求,考虑到市场的变化及本案的实际情况,可酌情予以免除。原审法院据此判决:一、侯某某与周甲、吴某某、周乙签订的《上海市房地产买卖合同》于2009年10月22日解除;二、周甲、吴某某、周乙应自判决生效之日起十日内返还收取侯某某购房款300,000元。

  上诉人周甲、吴某某、周乙不服原审判决,向本院提起上诉称,侯某某违约,原审没有对违约金作出判决,属漏判。因侯某某的违约,造成周甲方实际损失24,000元,原审酌情免除侯某某的违约赔偿责任不当。周甲方请求增判侯某某支付违约金54,000元。

  被上诉人侯某某辩称,由于房价上涨,周甲方不愿意出售房屋,故其没有违约,不同意支付违约金,请求驳回上诉,维持原判。

  二审审理中,周甲方要求侯某某赔偿因违约造成其损失24,000元。

  经本院审理查明,原审法院判决认定之事实无误,本院予以确认。

  本院认为,侯某某未按约支付房款,构成违约,理应承担相应的违约责任,原审酌情免除违约金不当。综合考量合同的履行情况、房屋市场行情的变化、侯某某过错程度、周甲方实际损失以及损失与违约的关联性等因素,本院酌定违约金为15,000元。侯某某辩称其没有违约,但是未能提供充分证据予以证明,本院对此难以采信。据此,依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条之规定,判决如下:

  一、维持上海市杨浦区人民法院(2010)杨民四(民)初字第261号民事判决第一、二项;

  二、侯某某应于本判决生效之日起十日内支付周甲、吴某某、周乙违约金人民币15,000元。

  负有金钱给付义务的当事人,如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

  一审案件本诉受理费人民币2,675元,由侯某某承担人民币1,400元,由周甲、吴某某、周乙承担人民币1,275元,一审案件反诉受理费人民币1,150元、二审案件受理费人民币400元,由侯某某承担。

  本判决为终审判决。

  

审 判 长  王泳雷
代理审判员  王 伟
代理审判员  张 松
二○一○年七月十九日
书 记 员  周乐晟


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