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越权签字认定无效 ,维修过错承担赔偿-俞、雷(附判决书)

2018-07-25 343

越权签字认定无效

维修过错承担赔偿

 

上海市光明律师事务所俞建国律师、雷荧律师代理原告某数码科技发展有限公司诉被告上海某物业服务有限公司物业纠纷一案。原告作为发展商将新建楼盘委托被告管理。合同约定,6个月后公共电费由物业公司承担。并约定未履行设备设施维修义务,造成设备损失由被告承担。并约定物业管理人员数量42名。合同履行期间,被告未承担电费。并造成设备维修部当损害,同时被告选派服务人员仅15-16人,与合同约定不符。据此,原告主张被告承担公共电费2233900元,赔偿设备设施损失,以及非法占有物业经济损失,并承担人员与约定不足差额违约金。

被告则认为,原告物业经理马某曾在会议纪要中签署经董事长同意,免除被告承担电费责任。原告认为双方都明知合同约定,并在来往纪要中多次明确须由董事长行使该权利。并被告多次发函要求原告承担电费,证明被告也未确认免除公共电费责任。马某和被告物业经理袁某都承认原告马某占有被告物业管理25%十股,故存在恶意串通的可能。

法院经审理认为,原被告约定理应恪守。对电费已作了约定,原告马某签字效力不及于原告,即使马某构成表见代理,被告也未认可《会议纪要》,也未免除电费承担责任。被告理应承担给付责任。被告未履行维修义务,造成设备损害,因予以赔偿。对非法占有物业也应赔偿。至于原告主张人员未按约定人员数字要求承担违约金,法院认为应降低物业管理标准和减少费用,在另案中处理(另案已诉讼)。法院依法支持原告诉讼请求。

在该案中集中反映承包制条件下笋盘,物业管理面临空置房和物业管理人员数量约定产生差额,导致物业管理费约定畸高畸低,房屋出租率直接导致公共电费差额,对物业费约定产生难点。设备设施维护,如物业未有严格验收手续,就无法确定设备设施接受时状况,很难主张设备设施维护责任和损害责任。本案物业接受楼盘时已作交验,故法院支持原告诉讼请求。所以,无论发展商和物业管理公司都面临在物业管理合同约定考验智慧和经验以及专业能力,这也是物业争议的重要原由。

 

 

 

 

上 海 市 闸 北 区 人 民 法 院

民 事 判 决 书

(2015)闸民三(民)初字第854号

原告上海某数码科技发展有限公司,住所地上海市闸北区

法定代表人欧某某,职务董事长

委托代理人俞建国,上海市光明律师事务所律师。

委托代理人雷荧,上海市光明律师事务所律师。

被告上海某物业服务有限公司,住所地上海市崇明县,经营地上海市闵行区。

法定代表人章某某,职务总经理兼董事长。

委托代理人胡某某,某某律师事务所律师。

委托代理人王某某,某某律师事务所律师。

原告上海某数码科技发展有限公司与被告上海某物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案,本院于2015年4月9日立案受理后,后因案情复杂,本院依法组成合议庭,于同年7月21日公开开庭进行了审理。原告上海某数码科技发展有限公司的委托代理人俞建国、雷荧、被告上海某物业服务有限公司的委托代理人王某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告上海某数码科技发展有限公司诉称,原告系本市闸北区“某某大厦”(以下简称系争大厦)的产权人,2012年3月31日双方签订的《物业服务合同》,约定由被告为系争大厦提供物业管理服务,为期三年,自2012年4月1日起至2015年3月31日止。合同另约定,在大厦入住率达到50%之前,原告只应垫付从合同签订日起的6个月的基本电费为人民币202500元(以下币种均为人民币),其余的公共设施电费均由被告承担。截止目前,原告实际垫付电费2780175.47元,扣除相关费用后,被告应拖欠原告的电费为2336907.97元。由于被告提供的物业管理服务严重不符合合同约定,并缩减了工作人员。造成原告相应的经济损失以及额外支付了服务费用,该部分欠款应由被告承担。此外,合同履行期间,被告擅自占用了部分物业及车位用于出租,包括50个车位每月700元(从2014年7月4日计算至2014年12月3日),地下一层45平方米和两楼夹层10平方米(从20124月计算至2015年1月总费用为139680元),103室10个月租金1万元,104室13个月租金18000元,上述利益亦应由被告赔偿。故诉请:1、判令被告偿付原告已垫付的2012年10月1日至2015年3月31日的电费2336907.97元及利息;2、判令被告承担未履行物业管理义务的违约责任造成原告设施设备的损失345317.16元;3、判令被告擅自减少服务人员应按其减少的服务支出予以赔偿原告1308600元;4、判令被告返还因擅自出租和占用原告物业给原告造成的经济损失342680元;5、诉讼费由被告承担。

被告上海某物业服务有限公司辩称,关于诉请1、认可原告垫付点飞机呢,但根据 合同第十八条约定,被告承担公共的基础电费每月4万元,并不是所有的电费,而且根据双方的会议纪要,当出租率低于50%的时候,原告无须承担电费。诉请2,同意由被告支付。诉请3,合同约定的是包干制,双方没有确定实际需要的人员数量,而且服务过程中被告的人员足以履行职责,故不同意承担该项损失。关于诉请4,按照合同约定大厦入住率达到50%之前,停车费应归被告所有,该部分费用不同意承担;地下一层45平方米和夹层10平方米产生的费用139680元同意承担;103室1万元、104室18000元同意返还。不同意原告的其余诉讼请求。

经审理查明,上海市某某路的产权人为被告,全幢建筑面积20590.19平方米。

2012年3月31日,原告(甲方)与被告(乙方)与签订《物业服务合同》,约定:乙方为系争大厦提供物业管理服务,总建筑面积20683平方米,第五条第7项,乙方应按附件2《物业公司管理架构及人力资源配置明细表》向甲方提供服务,乙方如减少人员须经甲方同意,否则视为违约(附件2《物业公司管理架构及人力资源配置明细表》载明:物业服务管理及工作人员共计42人)。第七条,乙方按季度向系争大厦承租方收取物业服务费。(一)乙方收取金额:地下一层建筑面积3522平方米,管理费15-25元/平方米/月;1层建筑面积2529平方米,管理费15-25元/平方米/月;2-6层建筑面积5445平方米,管理费20元/平方米/月;7-12层建筑面积6528平方米,管理费15元/平方米/月;13层建筑面积1131平方米,管理费15元/平方米/月。第八条,乙方按包干制收取物业管理费,由甲方向乙方支付本合同第七条约定的物业服务费用,盈余或者亏损均由乙方享有或承担。第十八条,(一)关于四万元的基本电费,在大厦入住率达到50%之前,甲方按实结算,承担差额的费用,待入住率达到50%之后(包括50%)该笔费用由乙方承担。(甲方从合同签订日起最多补贴6个月,6个月后不论入住率是否达到50%,此项费用均由乙方全额承担)。(二)关于停车场的收入,甲方指定该物业的停车场区域是大厦的负二层及室外地面可停车区域为专用停车场,在大厦入住率达到50%之前,停车场的收入收归乙方使用,用于日常物业成本的补贴;待入住率达到50%之后(包括50%),该收入由甲乙双方三七分成,乙方占三成,甲方占七成。第二十五条,本合同为期三年,自2012年4月1日起至2015年3月31日。

2014年1月13日《会议纪要》载明:关于电费事宜,马某回复:已与董事长电话沟通,考虑到大厦目前出租率的不甚理想和物业的实际运营困难,董事长同意在大厦出租率达到50%之后(包括50%)大厦电费由物业支付,客户电费继续由物业收取。落款处,分别由原、被告的经理马某和袁某某签名。

2014年5月,被告向原告发出《某某大厦物业工作汇报及相关问题情况说明》:……根据物业行业常规操作,物业在承接楼盘时,发展商应支付物业企业前期开发开办费、开荒保洁费、空置房补贴费……,原项目经理马某回复为:遂犯是行业操作规范,但公司不会支付这些费用。原告于同年6月18日的《复函》中称:有关物业管理问题,双方的权利和义务按合同约定和法律履行,不存在某某公司所称的行业常规,我司不接受贵司的要求。……关于电费,截止2014年5月30日,供电部门从我司扣收1921413.5元。其中除按合同自2012年4月1日起首6个月的基本电费202500元由我司承担外,其余所有电费均应由贵司承担……贵司应及时归还我司垫付电费1718913.57元。

2014年8月12日,被告向原告发出《工作联系函》,载明:根据会谈内容以及物业目前的实际经营情况,我司拟定了如下解决方案:一、目前物业实际经营情况如下(不含空置房物业服务费)……目前亏损934391.52元;二、关于某某大厦公共能耗费用(含基础电费)。1、……我司认为我不可以就基础电费及公共能耗部分分摊到现租赁客户承担,应由贵司承担,我司愿意将向客户收取的电费返还于贵司(2012年4月1日-2014年5月31日,共收到电费324446.36元);2、为进一步明确双方的权利和义务,我司建议在出租率达到50%之后,由我司承担公共能耗;3、根据相关法律法规,物业公司接管项目进场之前,产权单位应支付前期所发生的相关费用,空置房物业服务费我司认为理应由贵司承担,如贵司按照物业管理费收费标准每月向我司支付该笔费用,某某大厦每月的基本电费和公共能耗费由我司全额承担。

合同履行届满后,双方未再续约,目前,被告已退出系争大厦的物业管理。

另查明,2015年1月8日,被告诉至本院,要求原告支付空置房屋的物业管理费【(2015)闸民三(民)初字第141号案件】。

审理中,原告提供了录音材料、整改通知单和满意度调查表等,证明被告提供的物业服务不符约定,存在较多整改项目。被告对此并不认同。对于《会议纪要》,原告认为,马某虽然是系争大厦的项目负责人,但其签名是无效的,因为关于电费问题须原告董事长明确减免,马某的签字超越了代理权限;而且马某也承认其拿了被告25%的干股,存在于被告恶意串通的可能。

被告提供了部分《业主走访(沟通)记录表》,证明,系争大厦的业主对于被告提供的物业服务是满意的。

被告提供了部分管理人员、保安、保洁员的考勤表、工资清单及信息登记表,证明其员工人数符合合同约定。根据工资清单记载:2012年9月1日起至2012年11月30日,被告支付工资的管理人员为7人(工资栏均为空白)、维修、安保人员为19人、保洁人员为6人;2013年10月1日起至2013年12月31日、2014年7月1日起至2014年9月30日,被告支付工资的管理人员为7人(工资栏均为空白)、维修、安保人员为26人、保洁人员为9人;2014年3月1日起至2014年6月30日,维修、安保人员为13人或14人、保洁人员为6人;2014年10月1日起至2014年10月31日,被告支付工资的维修、安保人员为14人、保洁人员为6人。其中,梁伟、康伟康、康汉宝等多名保安的基本工资在2013年10月1日起至2013年12月31日期间为3000元,在2014年3月1日起至2014年6月30日期间降为2500元,在2014年7月1日起至2014nian9yue30日期间恢复为3000元,在2014年10月1日起至2014年10月31日期间又降为2500元。

以上事实,由原告提供的物业服务合同、房地产登记薄、物业管理服务协议、电费付款凭证、工作联系函、录音材料、公证材料、整改通知、满意度调查表、验收报告、施工合同及付款凭证、监控录像、照片、声明书、工商信息、往来函件,被告提供的工商信息、会议纪要、现场问题汇总及施工图片、邮件、资料验收、电费汇总表、满意度调查表、考勤表、工资清单、信息登记表、以及双方当事人的陈述等证据予以佐证。

审理中,双方均确认,在原告从事物业服务期间,系争大厦的出租率未达到50%。

本院认为,依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。原、被告签订的《物业服务合同》系双方的真实意思表示,并不违反法律规定,依法应为有效,当事人均须恪守。服务合同中对于电费及停车费的计算、承担和归属等都作了明确约定,在扣除6个月的基本电费后其余电费应由被告承担;而停车费收入则贵被告所有无虞。现被告认为,原告曾以《会议纪要》的形式免除了其应承担的电费,因该《会议纪要》并无原告法定代表人的签名或公司的盖章确认,本院认为其效力应不及于原告;即便马某的行为构成了表见代理,但之后被告出具的《工作联系函》等材料中多次要求原告承担相关电费,足见被告本身亦未认可《会议纪要》已免除了其付款义务;而且,根据被告自行提出的解决方案,在原告承担空置房屋物业管理费的前提下,由被告承担相关电费,因本院已另案支持了被告的该项诉请,故由其承担相关电费,既符合合同约定,又不违背诚信原则,对于被告的该项抗辩意见本院不予采信。

至于原告主张被告提供的物业服务不符约定一节,本院在另案中已作了详细阐述,并依法酌减被告可得的物业管理费,故原告再诉请被告赔偿相关损失,于法无据,本院不予支持。综上,依照《中华人民共和国合同法》第八条、《物业管理条例》第三十六条之规定,判决如下:

一、被告上海某物业服务有限公司应于本判决生效之日起十五日内给付原告上海某数码科技发展有限公司本市闸北区“某某大厦”从2012年10月1日至2015年3月31日的电费2336907.97元,并从2015年4月9日按中国人民银行同期贷款利率支付上述钱款的利息至本判决生效之日止;

二、被告上海某物业服务有限公司应于本判决生效之日起十五日内赔偿原告上海某某数码科技发展有限公司设施设备损失345317.16元;

三、被告上海某物业服务有限公司应于本判决生效之日起十五日内赔偿原告上海某某数码科技发展有限公司占用物业的经济损失167680元;

四、驳回原告上海某某数码科技发展有限公司诉讼请求。

如果付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费41468元,由原告上海某某数码科技发展有限公司承担11868元,由被告上海某某物业服务有限公司承担29600元。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于上海市第二中级人民法院。

 

 

审  判  长     魏思奇

代理审判员     吴晓婕

人民陪审员     高  倩

二〇一五年十二月二十九日

书  记  员     潘   瑾 


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