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解除合同须符合法定约定条件

2014-07-25 242

马A、任B与李C、张D房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

上海市浦东新区人民法院

民 事 判 决 书

(2013)浦民一(民)初字第36328号

      原告马A

      原告任B

      上列二原告共同委托代理人付永生,上海市光明律师事务所律师

      被告李C

      被告张D

      上列二被告共同委托代理人李炳金,上海xx律师事务所律师

      上列二被告共同委托代理人张雪峰,上海xx律师事务所律师

      原告马A、任B与被告李C、张D房屋买卖合同纠纷一案,本院于2013年10月22日立案受理后,依法适用简易程序,并于2013年12月4日、12月31日公开开庭进行了审理。原告马A、任B及共同委托代理人付永生,被告李C及其和被告张D的共同委托代理人李炳金到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

      原告马A、任B诉称,2013年4月8日,原告与被告签订《上海市房地产买卖合同》(以下简称“买卖合同”),由原告购买被告位于浦东新区芦潮港镇古棕路XXX弄XXX号室房屋(以下简称“系争房屋”),合同约定房屋转让总价为人民币(以下币种相同)94.5万元,在原告支付首期房价款后,双方应于2013年7月31日前共同办理过户手续。合同签订当天,原告依约支付首期房价款34.5万元,同年5月底,被告突然通知原告房产证原件丢失,原告即督促被告抓紧时间补办。8月7日,被告补办好了产证,8月20日,原、被告凭借房产证等材料办理好剩余房款60万元的贷款手续,9月26日,银行通知贷款审核通过,9月27日,被告竟电话通知原告不愿意继续履行合同,并于9月28日发函,要求解除合同,原告立即通过多种方式向被告提出异议,要求其继续履行合同,尽快安排时间过户,但被告一直置若罔闻。“系争房屋”所在区域位于自贸区腹地,上海自贸区于8月22日批准成立,并于9月29日正式挂牌成立,被告选择在自贸区挂牌前一天即9月28日解除合同,实属在房产大幅升值背景下,恶意解除合同,实无诚信。原告认为,“买卖合同”合法有效,双方均应恪守,故提起诉讼,要求:1.确认被告于2013年9月28日发函解除合同的解除行为无效;2.判令被告继续履行双方于2013年4月8日签订的“买卖合同”,即协助原告办理过户手续,交付房屋;3.本案诉讼费、保全费由被告承担。

      被告李C、张D辩称,根据“买卖合同”附件三约定,原告应于签订合同后七日内申请贷款,但是原告没有做到,原告所称的5月底丢失房产证与贷款无因果关系,8月7日补办好产证,原告也应当在8月14日前办理贷款,8月20日,被告陪同原告办理贷款,但这并不能消灭原告违约的事实。被告出售“系争房屋”一是为了购买别墅,二是可以使别墅成为被告唯一住房而少缴税费,对此,原告是知道的,原告提供的录音资料可以证明,正是因为考虑到被告购买别墅后需要装修,故原告同意“系争房屋”让被告居住至2014年7月底,而别墅的开发商在8月和9月两次催告被告,要求被告必须在9月26日前付清全部款项,否则将收回房屋,为此,被告一直在催促原告履行合同,但至被告的最后付款期限即9月26日,原告还是未能向被告支付任何款项,使得被告签订“买卖合同”的合同目的最终无法实现,故被告依据合同法第94条的规定于9月28日致函原告解除合同,不同意原告的诉讼请求。

      经审理查明,两被告系“系争房屋”的权利登记人。经上海神舟房地产咨询有限公司居间,2013年4月7日,原告为购买被告的“系争房屋”向被告支付定金3万元。同年4月8日,由原告作为乙方、被告作为甲方,双方签订“买卖合同”,合同第二条约定,乙方以94.5万元的价格向甲方购买“系争房屋”;合同第四条约定,甲、乙双方同意,甲方于2014年8月1日前腾出房屋并通知乙方进行验收交接;合同第六条约定,甲、乙双方确认,在2013年7月31日前双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续;合同附件三第1条约定,乙方应于签订合同后当日支付首期房价款31.5万元,另乙方于2013年4月7日支付甲方定金3万元转为首期房款,共同构成乙方支付给甲方首期房价款34.5万元;合同附件三第3条约定,甲方同意乙方通过向贷款银行申请60万元贷款的形式支付第二期房款,乙方应于签订本合同后七日内向该贷款银行申请贷款,签署借款抵押合同等一切相关协议,办理一切相关手续,并支付一切相关费用,若乙方之贷款申请未获贷款银行审核通过或审核通过的额度不足申请额度,则乙方应于交易当日将其补足并支付给甲方;合同补充条款(一)7条约定,甲、乙双方相互配合办理手续,如因手续时间问题,导致甲方房屋未成为满五年且唯一房源,新增20%的个税,乙方无需承担多余费用,合同终止,中介退回已收到的费用;合同补充条款(一)8条约定,甲、乙双方于2013年5月26日起办理手续,甲方承诺乙方于2014年8月前搬出此房屋,甲方于2013年12月31日前迁出户籍;等等。当天,原告通过银行转帐支付被告首期房款31.5万元。2013年8月20日,被告李C陪同原告至上海农商银行南汇支行办理贷款,原告与该行分别签订了《个人房屋抵押借款合同》和《住房公积金个人购房担保借款合同》,向该行贷款共计60万元,同年9月27日,原告的上述贷款获批。9月28日,被告致函原告称,因本人出售房屋唯一目的在于解决置换大房子所急需的资金,在我拟新购房屋公司委托律师函最后期限催促下,9月15日,我短信催促你和中介冯先生,希望最迟在9月26日前获得尾款,解决急用,未果,也未收到我要配合办理接下来手续的时间通知,9月28日收到中介短信告知,收到钱要11月中旬,房产证名字去掉要到10月底,这样导致我置换新房计划可能夭折或置换成本大为增加,假设即使拖到9月28日最后时刻我加大成本买新房,海洋小区亦变为二套房,面对这些不利情况、不测可能,为保险起见,9月27日、28日我与你短信沟通后,选择终止合同。关于终止合同之后你提出的后续事情,本着友善、平等的方式解决,我提出如下意见:1.确认你的首付款34.5万元,近日先返到你打款帐号上。2.首付款的利息,待解决协议后按实际时长、定期利率支付。你提出的其他补偿可在10月1日前通过双方中介冯先生通知我,协商解决,协商不一致的,也可通过法律程序解决,相互配合尽快处理。9月29日,原告回函被告,要求被告继续履行合同义务,在收到本催告函之日起7日内与原告共同前往南汇交易中心办理“系争房屋”过户手续。10月7日,原告再次致函被告,要求被告尽快配合原告完成过户手续。10月8日,被告将已收房款中的21万元打入了原告马A的汇款帐户内。10月22日,原告提起本案之诉。

      另查明,原、被告签订“买卖合同”时,被告将“系争房屋”的上海市房地产权证原件交给了上海神舟房地产咨询有限公司,之后一周左右,为归还贷款,被告向上海神舟房地产咨询有限公司借用了该产证,后该产权证遗失,之后,被告于6月16日申请补办该产证,补办产证的核准登记日为同年8月7日。

      以上事实,由经庭审质证的“买卖合同”、汇款凭证和房款收据、被告致原告的函、原告致被告的回函、“系争房屋”的房地产登记信息、《个人房屋抵押借款合同》、《住房公积金个人购房担保借款合同》、证人冯某的证言及原、被告的陈述在案佐证。

      审理中,原告表示,签订合同时双方口头约定待“系争房屋”满五年后再去审税,这样原告可以少缴税,同时,原告同意让被告居住至2014年8月前。“5月26日”是被告李C说的其购买“系争房屋”时缴税的日期,而产证登记日和缴税日都可以计算房屋是否满五年,所以合同补充条款第八条约定,双方于2013年5月26日起办理手续,被告于2014年8月前搬出。5月底原告开始办理贷款手续了,但被告称房产证原件不见了,之后,被告补办了产证,产证补出后原告开始办理贷款。原告为此申请上海神舟房地产咨询有限公司的原经办人冯某作为证人到庭作证,冯某陈述,我是原、被告买卖“系争房屋”的经办人,一般我公司都会让房东先把房屋的产权证原件交给公司,公司出具收据。原、被告签订合同后一周左右,房东李C提出因为要迁户口、还贷款,要求我将房产证原件给他,我就将产证原件给了他,但没让他写收据,之后,他一直没有把产证原件还给我,到5月底,我打电话给房东,买房人办贷款需要产权证原件,房东说产权证不见了,我告知他没有产证原件不能办贷款,然后房东就去补办了,到8月20日左右,房东打电话告诉我,产证办出来了,之后,我陪房东、买家一起去办理了贷款。后我催过办理贷款的老师,他说9月26日左右可以办出,我就告诉了房东和买家,但过了两天,房东就说不卖了。“系争房屋”到今年5月26日就满五年,5月26日是房东当时购房时交纳契税的日期,按照最新政策,契税发票上的日期也可以计算房屋是否满五年,合同补充条款第八条中约定的“5月26日起办理手续”就是指5月26日起到交易中心查询买家名下的房产及核价、审税。由于双方约定等“系争房屋”满五年再去办理贷款、审税,如果先办贷款,因房屋不满五年也是不能交易,所以贷款没有在合同约定的签订合同后七日内办理。被告对证人的证言有异议,认为证人的整个记忆是不清楚的,对其证言不予认可。被告另称,签订合同后,为归还“系争房屋”上的贷款,被告问中介冯某借过产证原件,是冯某送到被告李C办公楼的楼下,被告李C下去拿的,具体时间记不清了,产权证用好后,冯某到被告李C的办公楼楼下来拿的,送来和拿回去都没有办手续。因还贷的银行还需要一份产权证复印件,被告回去找不到产证原件,想起来已还给中介,故打电话给中介,中介说他那里也没有,然后就去补办了产证。被告的贷款是4月中旬归还的,抵押于4月29日注销。原、被告一起去签订原告的贷款合同时贷款银行说贷款会在9月中旬审核下来。根据“系争房屋”产证记载的登记日期,满五年是2013年6月11日,而不是5月26日,当时是中介冯某跟被告说,5月26日起可以办理后续手续,什么手续没有说。合同补充条款第八条约定“5月26日起办理手续”,但没有明确办理什么手续,该约定无效。另,被告提供定金合同复印件、出售合同复印件、90万元房款发票及上海海港新城房地产有限公司分别于2013年8月23日、9月13日向被告发出的付款催告函,证明被告在4月8日之前已经开始购房;开发商向被告催款,最后付款期限为9月26日,由于原告未能在9月26日付款,故被告于9月28日发函解除合同,次日,被告与开发商重新签订了出售合同,并借高利贷支付了购房款。

      另,原告表示,愿意在被告配合原告办理“系争房屋”过户手续的当天支付房款81万元(包括被告擅自退回的21万元)。

      本院认为,原、被告签订的“买卖合同”系双方真实意思表示,内容于法不悖,合法有效,对双方均有约束力。现被告称,被告出售“系争房屋”是为了另行购买别墅,由于原告延迟履行付款义务,致被告签订“买卖合同”的目的无法实现,故按照合同法第94条的规定,向原告提出解除合同,对此,本院认为,合同法第94条规定,有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行债务,经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。本案中,原、被告对于付款方式约定为,签订“买卖合同”当日,原告支付首期款31.5万元,加上之前支付的定金3万元,共同构成首付款34.5万元,余款60万元系通过贷款支付,若贷款申请未获贷款银行审核通过或者审核通过的额度不足申请额度,原告应于交易当日将其补足给被告。依据上述约定,虽然,合同附件三中约定“买卖合同”签订后七日内办理贷款手续,但是,不管原告何时办理贷款,只要原告的贷款申请能在7月31日前获审核通过,或者原告的贷款申请未获贷款银行审核通过、审核通过的额度不足申请额度,原告在7月31日之前的交易当日现金补足的,原告的付款即不构成违约。现原告确实未在合同约定的签订合同后七日内办理贷款申请,而是于5月底申请办理贷款,而根据双方约定的交易日期及通常情况下银行审核贷款的期限,原告于5月底办理贷款,应该不会影响双方的交易,即使贷款审核延迟,原告也可以现金补足,但是,因为“系争房屋”产证原件被遗失,贷款无法办理,过错不在原告,至同年8月产证才补办出,之后,原告及时办理了贷款申请,被告也予配合,且贷款申请也在合理期限内获批,为此,被告称原告延迟履行付款义务,依据不足,本院不予采纳。另,被告称,在配合原告办理贷款手续时,贷款银行也告知贷款审核会在9月中旬下来,故被告对于贷款审核的时间及到帐时间应该也有预期,但是,被告却以9月26日之前原告未能付款为由,于9月28日致函原告,解除合同,有悖诚信。综上,被告以出售“系争房屋”是为了另行购买别墅,由于原告延迟履行付款义务,致被告签订“买卖合同”的目的无法实现为由解除合同,不符合合同法第94条的规定,故被告于2013年9月28日发给原告的解除函不发生解除合同的法律效力。现原告要求被告履行“买卖合同”协助原告办理“系争房屋”过户手续,同时也愿意将剩余房款81万元(包括被告退还的21万元)在被告配合其过户的当天支付给被告,并无不妥,且“系争房屋”也具备交易过户的条件,应予准许。鉴于“买卖合同”约定的交房日期尚未届满,故原告要求被告交付“系争房屋”,依据不足,本院不予支持。

      综上所述,根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条之规定,判决如下:

      一、被告李C、张D于2013年9月28日发给原告马A、任B的函不产生解除双方于2013年4月8日签订的《上海市房地产买卖合同》的效力;

      二、被告李C、张D应于本判决生效之日起十五日内协助原告马A、任B办理上海市浦东新区芦潮港镇古棕路弄号室房屋产权过户登记至原告马A、任B名下的手续;当天,原告马A、任B支付被告李C、张D房款81万元;

      三、驳回原告马A、任B的其余诉讼请求。 负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

      案件受理费13,250元,减半收取计6,625元,财产保全费5,000元,均由被告李C、张D负担。

      如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于上海市第一中级人民法院。

 审判员  无  

二〇一四年一月十六日

书记员  无  

 

 

 

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