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亲属间低价转让房产合同理应撤消

2018-07-25 249

亲属间低价转让房产合同理应撤消

 

上海市光明律师事务所娄有军律师代理曾某撤销权一案,因系其被告的债权人,债务人其子将其份额的共有房屋,转让给其父母。原告认为该房市值220万元,被告享有三分之一,计73万元。被告以25万元转让给其父母。侵犯了原告权利,该买卖合同应予撤销,恢复到原来登记状况。

被告辩称,房屋仅值180万元,且系父母已代被告归还欠款,差额系用于抵销房款。房价合同金额仅为避税。父母子女买卖合同合法有效,真实。且父母并不知子女对外欠债。且被告父母代子女归还外债,仅有欠条。

法院认为,借条和收条。代偿义务,本院不予审理。代偿款和购房款,性质不同,即便代偿债务确认,也不得认定购房款。交易房价为25万元,明显低于市场价70%,应视为明显不合理低价。且所谓另一份60万元转让协议书,与交易时间不吻合。被告和第三人的抗辩,违反“禁反言”原则。被告要求处理撤销合同后的处理结果,另寻途径解决。故法院判决,撤销被告与第三人房地产买卖合同。将房屋中被告份有回复登至被告名下。

 

 

 

 

 

上海市松江区人民法院

民事判决书

(2014)松民三(民)初字第2022号

     原告曾某某,男,X年X月X日生,汉族,住上海市宝山区,公民身份证号码XXXXX。

     委托代理人娄有军,上海市光明律师事务所律师。

     被告曹某,男,X年X月X日生,汉族,住上海市闵行区,公民身份证号码XXXXX。

     第三人曹某某,男,X年X月X日生,汉族,住上海市闵行区,公民身份证号码XXXXX。

     第三人周某某,女,X年X月X日生,汉族,住上海市闵行区,公民身份证号码XXXXX。

     上列二位第三人的共同代理人马某,上海某某律师事务所律师。

     上列二位第三人的共同代理人江某某,上海某某律师事务所律师。

     原告曾某诉被告曹某、第三人曹某某、周某某债权人撤销权纠纷一案,本院于2014年6月26日立案受理。依法由审判员杨惠星适用简易程序公开开庭进行了审理。原告曾某某及其委托代理人娄有军,第三人曹某某、周某某及其委托代理人马某、江某某到庭参加诉讼。被告曹某经本院合法传唤,无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。

     原告诉称:2013年3月23日,经公证机关公证,被告向原告借款70万元,并约定于童年4月22日前归还。但至期被告未依约还款,原告依据《具有强制执行效力的债权公证文书》向法院申请强制执行。然,在执行过程中,原告发现,原由父母子女关系的被告及第三人共同共有的座落于上海市松江区九亭镇九新公路房屋(以下简称系争房屋)于2013年5月31日被变更登记为第三人共同共有。

     原告认为,被告以明显不合理的低价转让西征房屋,对原告造成损害。据此,请求法院判令:撤销被告与第三人之间于2013年4月27日签订的编号为XXXXXXX的上海市房地产买卖合同。

     被告辩称:首先,其与其父母之间就系争房屋的买卖系真实的,双方约定的真实的房屋转让价为60万元,但为避税的上海市房地产买卖合同上载明的房价款为25万元;最后,其在外欠有大量债务,并由其父母代为清偿,上述代偿债务应认定为其父母向其支付购买系争房屋的购房款。因此,其不同意原告的诉讼请求

     第三人述称:首先,其与被告系父母子女关系;其次,其与被告之间的房屋买卖是真实的,其在购买系争房屋时不知道原、被告之间的借贷关系;最后,其根据被告的指示将购房款交付被告的债权人,属善意取得系争房屋。因此,其与被告之间不存在恶意串通情形,不同意原告的诉讼请求。

     经审理查明:2013年3月4日,经原告查询,被告与地三人于2009年7月1日对系争房屋取得共同共有的上海市房地产权证。同月22日,原告通过银行转账方式支付被告10万元,并在给收款人附言栏载明“借用于取车款”。次日,经上海市宝山区公证处公证,原、被告签订借款协议书一份,约定被告向原告借款70万元,借款期限自2013年3月23日起至2013年4月22日止等。上述借款协议书签订后,被告于同日又以转账方式向原告支付60万元。至期,被告未归还上述借款本息。同年5月22日,经原告申请,上海市宝山公证处出具具有强制执行效力的(2013)沪宝证执行字第80号执行证书,确认被告应归还原告借款本金系70余万元等。同年6月27日,原告以上述执行证书向上海市闵行区惹您法院申请强制执行。同年11月8日,,该院出具(2013)闵执字第6204号民事裁定书,认为被告暂无其他财产可供执行,法院也无法查明期可供执行,法院也无法查明期可供执行的其它财产线索,故裁定终结上述执行证书的本次执行程序。现原告以期诉称事由,向本院提起本次诉讼。

     另查明:被告系睇三人之子。2013年4月27日,被告与地三人签订上海市房地产买卖合同,被告及地三人作为卖售人(甲方),第三人作为买受人(乙方),约定乙方以25万元受让家纺系争房屋等事宜。同年5月31日,被告及地三人以该合同将系争房屋登记的权利人由被告及地三人变更登记至第三人名下,并为此缴纳税款11,448.8元,同时取得载明“计税金额或销售收入”为1,144.880元的税收通用缴款书。同年6月7日,经查询原告得知系争房屋登记权利人上述变更情况。

     审理中,第三人向本院提交:证据1、税收通用缴款书,证明第三人缴纳税款11,448.80元,计税金额为1,144,880元,因直系亲属打八折,故未打折的计税金额为1,431,100元;证据2、2013年4月26日协议书,证明第三人购买系争房屋实际总价款为60万元;证据3、数份借据、收条,证明第三人为被告归还借款485,000元,此款作为第三人支付被告的购房款;证据4、2013看5月21日收条,证明被告确认受到第三人购房款50万元;证据5、交通银行存款回单、中国银行客户回执,证明第三人为被告归还交通银行信用卡欠款52,646元、上海证大投资咨询有限公司贷款14,195元,此款作为第三人支付给被告的购房款;证据6、2013年5月15日和2013年8月17日收条,证明被告确认收到第三人收到支付购房款12,000元用于归还广发银行信用卡欠款;证据7、曹某某、周某某银行卡交易明细,证明为归还被告欠付案外人的借款,第三人的取款纪录;证据8、中国银行个人业务交易单,证明被告债权人从第三人周某某的帐户取款。

     对第三人提供的上述证据,原告认为:证据1、真实性无异议、单无法看出60万元打8折支付;证据2、真实性不予认可,房价系原告与第三人恶意还童拟定的;证据3、真实性不予认可;证据4、真实性不予认可;证据5、真实性无异议,但与本案无关;证据6、真实性不予认可;证据7、真实无异议,单无法证明是替被告还款,与本案无关;证据8、与本案无关。

     同时,原告提交被告与第三人于2013年5月25日签订的协议书,证明在其提起的另案诉讼中,第三人提供了该份协议,以反驳被告与第三人于2013年4月26日签订的协议书约定房价款为60万元的真实性。

     第三人对该份证据的真实性没有意义,但其认为房价款之所以有变更系被告于第三人协商的过程,应以其实际支付价款为准。因为被告的债务非常多,最后经协商确定的购房款为60万元。

     就系争房屋被告与第案人交易时的价格问题,原告称系争房屋市场价为220万元,被告则称系争房屋市场价为180万元。

     此外,就若被告与第三人之间买卖系争房屋的合同被撤销,则该合同撤销后的法律后果是否需要处理,本院向当事人进行了释明。原告明确请求将系争房屋恢复登记制被告及第三人名下,第三人则明确:1、不同意撤销该合同;2、不同意恢复登记;3、若该合同被撤销,则没有撤销后的法律后果需要处理。伺候,第三人又表示如果法院判决撤销合同,请求处理合同撤销后的后果,要求被告返还其已支付的款项。

     以上事实,由公证书、民事裁定书、上海市房地产买卖合同、税收通用缴款书、上海市房地产登记薄以及当事人的陈述等证据证明,本院予以确认。

     本院认为:债务人以明显不合理的低价转让财产,对债权人造成损害,并且受让人知道该情形的,债权人可以请求请求法院撤销债权人的行为。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的,一般可视为明显不合理的低价。

     本案中,根据查明的事实,原告对被告享有的债权至少为70万元,现因被告暂无其他财产可供执行,被法院裁定终结执行程序。

     而根据被告与地三人之间签订的上海市房地产买卖合同的约定,系争房屋的交易价款为25万元。即便按第三人在庭审中所陈述的系争房屋的市场价为180万元,那么第三人以25万元受让被告在系争房屋所享有的折扣价为60万元份额的行为,明显低于其自认的市场交易价按三人平均分摊后的70%。因此,应当认定被告以明显不合理的低价转让财产。

     至于被告及第三人所称的25万元系做低房价以少缴税款,实际房屋的交易价格为60万元的意见。因在原告提起的涉及第三人的另案诉讼汇总,第三人提供了其与被告于2013年5月25日签订的转让价为40万元的协议书,而现第三人在本案中又提供其之前于2013年4月26日签订的转让价款为60万元的协议书,两份协议书在价款方面存在前后明显不一的矛盾。如果说被告于2013年4月26日将其对系争房屋享有权利以60万元转让给第三人为真,而次日为办过户而签订的以25万元将其对系争房屋享有权利转让给第三人为假,可以说是为了少交税费的话,那么在原告之前已经将被告及第三人诉至本院的情况,第三人应当提供为真的其与被告于2013年4月26日签订的金额为60万元的协议书,而非此后签订的已经由其持有的于2013年5月25日签订的金额为40万元协议书。因为这样对第三人比较有利。此外,第三人于审理中所作的为何签订金额为60万元的协议书的原因,与三份协议书的形成时间亦不吻合。同时,鉴于被告于第三人系父母子女,具有较特殊的身份关系。因此,根据现有第三人提供的证据难以证明第三人以60万元受让了被告在系争房屋中的权利。至于第三人是否代被告清偿除了25万元的系争房屋转让款以外的款项,并非本案审理范围。第三人以再多的价款代偿被告所欠债务,因代偿款与购房款性质不同,故即便有代偿债务的事实确立,也不得认定除购房款25万元以外的代偿款为购房款。

    基于此,本院对原告请求撤销被告于第三人于2013年4月17日签订的上海市房地产买卖合同的诉讼请求,予以支持。

    合同被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还。故第三人应协助被告将系争房屋变更登记至被告及第三人名下。因此,本院对原告要求将系争房屋恢复登记至被告、第三人名下的诉讼请求,亦予以支持。

    至于第三人提出合同撤销后的后果处理问题。根据民事诉讼证据若干规定中“禁反言”的规则,当事人在诉讼过程中于起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对己方不利的事实和认可的证据,人民法院应当予以确认,但当事人返回并有相反证据足以推翻的除外。在本院依法就合同撤销后果是否需要处理对当事人进行释明后,第三人已明确如果法院判决撤销,则不要求处理合同撤销后的法律后果。现第三人此后又 处理撤销后果即返还欠款,显然违反了民事诉讼禁反言原则,故本院在本案中对第三人此后又请求处理合同撤销后果的意见,不予采纳,第三人可另寻包括另案诉讼方式在内的其他合法途径解决。

    据此,依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第七十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百十四条的规定,判决如下:

    一、撤消被告曹某与第三人曹某某、周某某于2013年4月27日签订的编号为1717337号上海市房地产买卖合同;

    二、被告曹某、第三人曹某某、周某某于本判决生效之日起十日内将座落于上海市松江区九亭镇房屋的权利人恢复登记至被告曹某、第三人曹某某、周某某名下。

    案件受理费5,050元,减半收取2,525元,由被告曹某、第三人曹某某、周某某负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。

    如不服本判决,可在喷巨额书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于上海市第一中级人民法院。

                                       

 

 

 

审  判  员     杨惠星

 

                                        二〇一四年九月二十六日

 

                                         书  记  员     林还均 


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