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中介欲收取高额违约金于法无据

2018-07-25 352

中介欲收取高额违约金于法无据

上海市光明律师事务所周菁华律师代理被告王某就其毁约不委托中介出售房屋,另行委托并成交的违约金争议,周菁华律师认为作为中介以200元定金欲追究当事人房价3%违约金,显然于法无据。中介机构作为专业服务机构欲取得中介费,以200元锁定当事人12万元违约金,显属无理。且在市场价格波动的情况下,当事人出售自己房屋,也属合理范围,中介应取得相当于中介费的违约金而不是暴利。法院经审理,确认律师观点,对中介机构主张高额违约金不予支持。

 

上海市宝山区人民法院

民 事 判 决 书

(2016)沪0113民初11636号

原告上海仁丰房地产经纪有限公司,住所地上海市杨浦区。

法定代表人高X,总经理。

委托代理人莫XX。

被告王X,女,1974年9月13日出生,汉族,住上海市宝山区。

委托代理人周菁华,上海市光明律师事务所律师。

原告上海仁丰房地产经纪有限公司诉被告王X居间合同纠纷一案,本院受理后,依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告上海仁丰房地产经纪有限公司的委托代理人莫XX,被告的委托代理人周菁华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告上海仁丰房地产经纪有限公司诉称,2016年4月5日,原被告签订房地产承包销售协议,约定被告委托原告出售上海市宝山区新二路XXX弄XXX号XXX室房屋,独家委托期限至2016年6月5日止。当月,原告找到客户愿意以超过报销协议约定的价格购买此房,但被告告知该房屋已经出售。原告认为被告的行为违反双方销售协议的约定,致使原告无法获得居间报酬,故起诉要求被告按照协议之约定,承担违约金12万元,并向原告返还定金200元。

被告王X辩称,其于2016年3月定购了其他房屋,故急于出售新二路住房,3月13日就收取了原告的200元定金,但该协议的具体内容主要约定了被告的义务,对于原告如何的具体履行居间义务没有详细约定,更没有约定原告的违约责任。在原告包销期间,未能积极带来有效客户,被告反复出催促才更换了业务员。被告因另行购房的需要,于4月19日通过其他中介将房屋出售。被告认为双方合同应认定为无效,如果法院认定合同有效,则约定的被告承担的违约金明显过高,根据本案实际情况,被告愿意返还200元定金,另支付4,000元劳务报酬,不同原告关于违约金的诉讼请求。

经审理查明,2016年3月13日,被告签署包售定金收据,载明收到原告包售定金200元。2016年4月5日,原被告签订房地产承包销售协议,约定甲方(被告)委托乙方(原告)出售上海市宝山区新二路XXX弄XXX号XXX室房屋,委托价格400万元整,签订协议当天乙方支付甲方代理销售定金200元。该协议约定,甲方确认乙方为独家代理委托,委托期限自本协议签署日起2个月;甲方承诺,在上述委托期限内不再自行或另行委托乙方外的任何第三方完成本合同约定的委托事项,否则甲方承担定金退一赔一的责任并按照委托房价款的3%的标准支付违约金。

2016年4月19日,被告通过上海菁英房地产经纪有限公司与案外人签订上海市房地产买卖合同,将上述房屋出售给案外人。

以上事实,有原告提供的承包销售协议、定金收据,被告提供的上海市房地产买卖合同及双方当事人的陈述等证据予以证明,经庭审质证,本院予以认定。

本院认为,本案被告于3月13日收取定金200元,于4月5日签署承包销售协议,可见该协议总体上是双方真实意思表示,合法有效。无论被告存在何种无奈,其另行出售房屋之行为显然违约。本案争议在于如何确定被告的违约责任。原告作为专业房屋买卖中介机构,熟悉市场行情、深谙经营之道,在房价波动剧烈期面对急于售房的普通客户,试图以区区200元之成本锁定400万元之房源将近三个月,显然不具有合理性,其200元之成本与被告违约所应当承担的12万元之违约金亦差距悬殊,不合常理。根据本案实际情况,本院酌情确定被告除退还200元定金外,另承担违约金7,000元。据此,依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条之规定,判决如下:

一、被告王X于本判决生效之日起十五日内向原告上海仁丰房地产经纪有限公司退还包售定金200元;

二、被告王X于本判决生效之日起十五日内向原告上海仁丰房地产经纪有限公司支付违约金7,000元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费2,704元,公告费260元,共计2,964元,由原、被告各半负担。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状及副本,上诉于上海市第二中级人民法院。

审 判 长  王 力

审 判 员  杨利民

人民陪审员  时金兰

 

二〇一七年一月三日

书 记 员  朱 丹 


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