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公房动迁中同住人的认定!附胜诉案例

2020-01-08 320

崔迎春+电话-中.jpg

声明:本文系崔迎春律师原创,转载请注明作者。


       上海市光明律师事务所合伙人崔迎春律师代理一起上海市虹口区一处公房动迁引发的分家析产纠纷一案获虹口法院胜诉判决。本律师代理本案三个被告,本案原告系户籍在系争拆迁房屋内,系争房屋在被征收前,共有原、被告四人户籍在册,其中原告户籍于1989年由新疆迁入系争房屋,在接受了三被告的委托之后,调查到原告配偶结婚后购买了售后公房,并按照三被告告知落户系为帮助原告且原告未实际居住。在以上事实基础上,本律师从“他处有房”,“空挂户口”等答辩要点切入,组织有利证据链条,在诉讼中对原告的诉求和证据逐一有利反驳,虹口区法院判决未支持原告同住人认定,未支持原告主张均分征收补偿款110万元的诉求。


       律师解读:公房是由承租人与同住人,共同承租的。承租人一般是明确的,可依据租用公房凭证、公有非居住房屋租赁合同所载明确定承租人,往往此类诉讼的核心和难点是对同住人判定。判定公房动迁中同住人认定标准,主要从3个方面判定,首先,户籍。征收方作出征收决定时,需要在被征收房屋具有常住户口。其次,居住。作出征收决定时应在被征房屋内实际居住一年以上,除特殊情况外。特殊情况包括根据公房调配单、动迁安置、婚姻、出生、服兵役等情况综合判断。最后,他处无房。征收决定时,在本市无其他住房或虽有其他住房但居住困难。对于“他处住房”的性质,多数意见认为应限定于福利性质取得的房屋,不应将自购商品房归入他处有房。


附:胜诉案例裁判文书


上海市虹口区人民法院

民事判决书


(XXXX)沪XXXX民初XXXX号



  原告XXX,女,XX年XX月XX日出生,汉族,户籍地上海市XX路XX弄XX号。

  委托诉讼代理人:XXX,XXX,上海市XX律师事务所律师。

    被告XXX,女,XX年XX月XX日出生,汉族,户籍地上海市XX路XX弄XX号。

    被告XXX,女,XX年XX月XX日出生,汉族,户籍地上海市XX路XX弄XX号。

  被告XXX,女,XX年XX月XX日出生,汉族,户籍地上海市XX路XX弄XX号。


  上列三被告共同委托同诉讼代理人:崔迎春,上海市光明律师事务所律师。


  原告XXX与被告XXX、XXX、XXX分家析产纠纷一案,本院受理后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告XXX及其委托诉讼代理人XXX、XXX,被告XXX、XXX、XXX及其共同委托诉讼代理人XXX到庭参加诉讼。本案现在审理终结。


    原告向本院提出诉讼请求;判令原告分得征收补偿款110万。事实与理由:上海市保定路XXX弄XXX号房屋(以下简称系争房屋)系公有住房,是原告的外公外婆解放前取得,现承租人为被告XXX,原、被告户籍均在系争房屋内。原告母亲XXX从小居住在系争房屋,后响应国家号召插队新疆。1988年,原告根据政策户籍回沪,与被告一家共同居住在系争房屋。1991年底,原告的父母回沪,因系争面积较小,居住困难,只能在外租房居住,后原告搬离该房屋,与父母共同居住。2016年,系争房屋被征收,XXX与征收单位签订征收协议,取得征收补偿款4,438,201.35元。后原、被告就征收利益的分配多次协商未果。原告认为,系争房屋征收补偿款应由原、被告四人均分。


    被告XXX、XXX、XXX,辩称,不同意原告诉请。被告是为了帮助原告才允许其迁入户籍,之后原告从未在系争房屋居住过,不是系争房屋的使用人,也不属于居住困难。本次征收是按照顾面积补偿,本户也不属于居住困难户,另外原告在与案外人XXX结婚后购买了售后公房,故原告不符合同住人条件,不应分得征收补偿款。


    本院经审理查明如下事实:原告母亲XXX与XXX均系已故的XXX、XXX夫妇的子女,XXX系XXX丈夫,XXX系XXX二人之女。系争房屋原为XXX承租的公房,后XXX变更为承租人,XXX于1987年变更为承租人。被征收前,系争房屋内有原、被告四人户籍在册,其中原告户籍于1989年6月23日由新疆迁入系争房屋,XXX户籍于1944年2月由上海市长阳路XXX号迁入系争房屋,XXX于1980年6月30日在系争房屋报出生,XXX户籍于1998年10月19日由上海市东余杭路XXX号XXX室迁入系争房屋。被征收前,系争房屋由三被告共同居住国。2016年12月24晶,XXX与征收人上海市虹口区住房保障和房屋管理局、征收实施单位上海市虹口区第一房屋征收服务事务所有限公司签订了《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》(以下简称征收协议)。根据征收协议,系争房屋认定建筑面积43.59平方米;房屋价值补偿款2490,766.04元,装潢补偿21795元;该户选择货币补偿;各类补贴奖励包括搬迁费4万元,家用设施移装费2000元,无不予认定建筑面积残值补偿4万元,签约面积奖43590元,自购房补贴1,482,060元;结算单上另有签约比例奖超比例递增部分5万元,按期搬迁奖2万元,临时安置费补贴1,2000元,早签早搬家奖9万元,增发临时安置费补贴12,450元,签约搬迁计息奖53,839.35元。上述款项共计4,438,201.35元,已发放至XXX名下银行帐户。


    另查明,原告与案外人XXX于1995年结婚,XXX与浦东新区房地产(集团)有限公司于2000年就上海市XXX路XXX弄XXX号房屋签订《上海市公有住房出售合同》,后XXX登记为该房屋产权人。XXX原承租上海市XXX号XXX室公房,后XXX以上述房屋与XXX之妹XXX调换了上海市XXX路XXX弄XXX号房屋的底层后客堂(为系争房屋租赁部位之一)。


    上述事实,有原告提供的征收协议,结算单,档案摘抄,证明,被告提供的租用公房凭证,上海市房地产登记申请书,上海市公有住房出售合同,常住人口登记卡,户口簿,本院调取的征收协议,结算单,户口簿等征收材料以及双方当事人陈述等证据为证。


    本院认为,根据《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》的规定,征收居住房屋的,征收居住房屋的,公有房屋承租人所得的货币补偿款,产权调换房屋归公有房屋承租人及其共同居住人共有;而共同居住人是指在作出房屋征收决定时,在被征收房屋处具有常住户口,并实际居住一年以上(特殊情况除外),且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。本案中,原告户籍系因知青子女回沪政策迁入系争房屋内,虽然在系争房屋被征收前未长期实际居住,其配偶亦曾购买福利性质的售后公房,但鉴于系争房屋来源情况,根据公平原则,原告应可分得一定征收利益,本院酌情确定原告可分得22万元,该款项应由XXX负责支付。据此,依照《中华人民共和国民法通则》第五条之规定,判决如下:


一、被告XXX应于本判决生效之日起10日内支付原告XXX征收补偿款22万元;


二、驳回原告XXX的其他诉讼请求。


如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。


案件受理费14,700元,减半收取7350元,由原告XXX负担5,880元,被告XXX负担1,470元。财产保全申请费5,000元,由原告XXX负担4,000元,被告XXX负担1,000元。


如不服本判决,可在判决书送达之日起15日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于上海市第二中级人民法院。


审判员 XXX

XXXX年XX月XX日

书 记 员 XXX


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