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明辨究竟是房屋买卖关系,还是借贷关系?

2020-01-08 225

崔迎春+电话-中.jpg

声明:本文系崔迎春律师原创,转载请注明作者。


       上海市光明律师事务所合伙人崔迎春律师代理一起错综复杂的动迁房买卖合同纠纷案件的被告一方,本案案由法院确定为“房屋买卖合同”纠纷,原告被告双方对于系争动迁房屋,既签订《动迁房买卖合同》,同时签订《借贷合同》并对债权办理公证。

       本案争议焦点在于双方是否存在真实的房屋买卖合同关系。究竟是房屋买卖关系,还是借贷关系?

       原告起诉声称,因系争房屋系拆迁安置房,当时限售期尚未届满,无法办理产权过户手续。为保障原告利益,防止被告因房价上涨等原因违约而签署了同时签订《借贷合同》,原告主张双方是房屋买卖合同合同关系,经过3年时间,现系争房屋已满足上市交易条件,被告因上海房价大幅上涨,拒不协助办理过户手续,因此原告起诉至上海市松江区人民法院诉求将系争房屋过户到原告名下,同时,诉求被告承担延迟过户违约金,及承担原告诉讼律师费。 

       本律师在与被告本人了解签约意向、签约过程、履行事实之后,结合分析原告一方提交的证据,代理被告的答辩观点和组织证据,紧紧围绕着双方签署的《动迁房屋买卖协议》不是被告真实意思的表达,双方真实意思表示为借贷关系,以动迁房房产作为借款的担保,不符合一般二手房交易流程等。

       本案经上海市松江区人民法院四次公开开庭审理查明,原告虽委托第三人与被告签订《动迁房买卖协议》,但未能提供证据证明当时第三人已向被告披露过委托事宜,并原、被告同时办理过债权公证,与一般二手房交易流程完全不符,上海市松江区人民法院最终认定本案原、被告双方不存在真实的房屋买卖合同关系,应按照民间借贷法律关系审理,并向原告买方释明变更诉讼请求。原告买方未变更为民间借贷诉求,上海市松江区人民法院依法裁定驳回起诉。


 


附:裁判文书


上海市松江区人民法院


民事裁定书


(XXXX)沪0117民初XXXX号


       原告:上海XX金融信息服务有限公司,住所地上海市虹口区凉城路465弄XX号XXXX室。


       法定代表人:XXX,执行董事。


       委托诉讼代理人:XXX,上海XX律师事务所律师。


       被告:XX,男,XXXX年XX月XX日生,汉族,住上海市虹口区天宝路435弄XX号。


       委托诉讼代理人:崔迎春,上海市光明律师事务所律师


       第三人:XX,男,XXXX年XX月XX日生,汉族,住上海市虹口区水电路583弄XX号XXX室


       原告上海XX金融信息服务有限公司与被告XX房屋买卖合同纠纷一案,本院于20XX年6月16日立案后,依法适用简易程序于20XX年7月21日、20XX年8月30日两次公开开庭进行审理。嗣后,依照原告的申请,本院依法追加XX作为第三人参加本案诉讼。本案于20XX年10月13日再次公开开庭进行审理。因案情复杂,本案于20XX年11月27日转为适用普通程序并于20XX年12月27日公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人XXX,被告XX及其委托诉讼代理人崔迎春四次均到庭参加庭审,原告的原委托诉讼代理人XXX到庭参加第三次庭审,原告的法定代表人XXX及第三人XX到庭参加第三次庭审。第三人XX经本院传票传唤,未到庭参加第四次庭审。本案经院长批准,延长审限三个月。本案现已审理终结。


       原告上海XX金融信息服务有限公司向本院提出诉讼请求:1.判令被告将坐落于上海市松江区泗泾镇泗凯路291弄XX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)过户至原告名下;2.判令被告支付原告违约金285,000元:3.判令被告支付原告律师费60,000元。事实和理由:20XX年XX月XX日,原告向被告购买其名下的系争房屋,双方约定总房价款为950,000元。因系争房屋系拆迁安置房,当时限售期尚未届满,无法办理产权过户手续。为保障原告利益,防止被告因房价上涨等原因违约,故双方在合同中约定的房屋总价为1.900,000元。原告实际向被告支付房款855,000元,被告向原告出具了1,710,000元的收据。同时,双方进行了债权公证,债权数额为1,900,000元。如果被告拒绝履行房屋买卖合同,原告即可选择以1,900,000元追究被告的债务贵任。被告与原告的委托代理人XX签定了《动迁房买卖协议》,原告已实际支付房款855,000元,现系争房屋已满足上市交易条件,但被告拒不协助办理过户手续,反而又自行补办产证迹象。故原告诉至法院,望判如诉请。


       被告XX辩称,不同意原告的诉请。原、被告之间实际发生的是借款关系,而非买卖合同关系。因被告急需用钱,故应原告要求,签订了《动迁房买卖协议》。但房屋买卖并非双方的真实意思表示,《动迁房买卖协议》只是借款关系的担保。现原告要求被告将系争房屋过户至原告名下,违反了法律关于禁止流押的规定,故请求驳回原告的诉讼请求。


       第三人XX述称,原告的诉讼请求于法有据,其代表原告与被告签订《动迁房买卖协议》。因被告急需用钱,故原告在一天之内将所有流程都走完了,只得以第三人名义签订《动迁房买卖协议》及办理网签。第三人并未去系争房屋现场查看过。


       本院经审查认为,原告以《动迁房买卖协议》为依据主张房屋买卖合同项下的权利,本院不予认可。理由如下:原告向被告购买房屋,却以第三人名义与被告签订《动迁房买卖协议》,以第三人名义办理网签,亦未提供证据证明当时第三人已向被告披露过委托事宜,现原告以自己名义主张《动迁房买卖协议》项下的权利义务,没有依据。原告与第三人在《动迁房买卖协议》中将房屋总价约定为1,900,000元,并办理了金额为1,900,000元的债权公证之事实,与一般的二手房交易流程完全不符。原告称其为专业收购拆迁安置房的公司,与其工商登记的经营范围不符,且与房屋的居住属性相悖。故本院认为原、被告之间并不存在真实的房屋买卖合同关系。


       经本院释明后,原告未在本院指定的期限内变更诉讼请求,视为坚持原有诉讼请求,不利后果由原告自行承担。


       综上,依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第(一)项、第一百五十四条第一款第三项及最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释之规定,裁定如下:


       驳回原告上海XX金融信息服务有限公司的起诉。


       如不服本裁定,可在裁定书送达之日起十日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于上海市第一中级人民法院。


 


审判长 朱金彪


审判员 方美玲


人民陪审员 范幼芳


XXXX年XX月XX日


书记员 夏敏佳



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